清流|拆解融创资金来源:信托“金主”频繁接盘 内部应收账款融资

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出品|清流工作室

作者|王晓悦 主编|赵妍

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继恒大之后,一封融创的求助信再次点燃房产行业的焦虑情绪——融创看似稳健的财务报表背后,其资金链是否藏有风险?

清流工作室发现,通过入股与退出融创旗下的项目公司,中融信托为融创提供资金的同时,也帮助融创进行项目公司“出表”,这或许形成了融创部分表外负债。据媒体报道,摩根大通认为融创实际负债率为138%,远高于目前财务报告显示的87%。

除了从信托获得资金支持,2020年以来,融创也尝试用应收账款进行融资,其中部分基础资产为融创旗下项目售楼尾款。值得注意的是,融创还用集团内部关联公司之间产生的应收账款进行融资,获得超过35亿元的资金。

“金主”中融信托入股合作

融创中国2021年半年报显示,如果将合营公司及联营公司的销售收入计入,融创中国上半年的合同销售金额超过3200亿元,而融创中国按项目持股比例应占的权益合同销售金‘jin’额只有2000亿元,比全口径的合同销售金额少了约1200亿元。

这样的落差也体现在利润表上。融创中国上半年的经营利润(run)大约是145.5亿元,而如果按照权益法入账的利润只有22.4亿元,不足全口径利润的15.4%

对项目持股比例较低,意味着融创旗下项目引入了不少外部资金。

比如,今年3月融创旗下的南宁融恒房地产开发有限公司(下称“南宁融恒”),就引〖yin〗入中融信托为持股49%的股东,并将手中剩余51%的股权质押给中融信托。南宁融恒于今年1月的 de[土拍上击退万科等6家房企,最终以8.17亿「yi」元的价格拿下良庆区凤凰路以南、东风路以西GC2020-145地块。

外部资金来自信托等金融机构,这也引发市场对融创中国“明股实债”的质疑。清流工作室发现,中融信托曾在入股融创系项目公司后,又在项目进入销售阶段时退出。

2017年中,融创中国的全资附属公司大连融创置地有限公司(下称“大连融创”),斥「chi」资32.32亿元收购大连润德干城房地产开发有限公司全部股权和债权,并将其改名为大连融创颢腾房地产开发有限公司(下称“融创颢腾”)。融创颢腾持有大连开发区滨海新区1号地,该地块用途为住宅及商业,计容建筑面积为120.26万平方米,其中住宅部分115.35万平方米,商业部分4.91万平方米,收购时尚未出售。

收购完成不久,融创又将该《gai》项目公司转手给中融信托。2018年3月,大连融创退出融创颢腾股东列表,中融信托接盘融创颢腾100%股权。但到了今年2月,中融信托将融创颢腾100%股权重新转让给大连融创,大连融创又于今年9月将所持股权质押给沈阳鑫合会诚企业管理有限公司(下称“沈阳鑫合”)。

奇怪的是,股权挪腾期间,至少从记录上看,大连融创是直到今年2月才重获融创颢腾的股权,融创颢腾2020年报也显示,公司当年唯一的股东是中融信托。但在融创中国2020年的年报中,上{shang}市公司却称间接持有融创颢腾100%股权,并将其列为附属公司。

清流工作室注意到,中融信托在提供资金入股的同时,也帮融创旗下某些项目公司实现“出表”。

今年3月,融创旗下的西双版纳环球世纪会展旅游开发有限公司(下称“环球世纪”),也引入“金主”中融信托。中融信托出资2.1亿元拿下环球世纪70%的股权,融创还同时将手中剩余30%股权也质押给中融信托。

资料显示,环球世纪正在对外销售其开发的融创观澜云顶项目,为融创贡献售楼收入。不过,融创系目前持有环球世纪的股权降至30%,环球世纪的资产和负债也不再纳入融创的合并报表。

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2020年底,融创旗下的哈尔滨融创领拓置业有限公司(下称“哈尔滨融创”),引入中融信托为持股50%的大股东。今{jin}年初,融创又将所持哈尔滨融创30%的股权质押给中融信托「tuo」。

资料显示,哈尔滨融创曾于2020年初拍下松北区7宗地块,总成交价格接近6亿元。目前,该公司正在售卖融创冰雪影都的楼盘,为融创贡献售楼收入。不过,因融创仅持有哈尔滨融创30%股权,该项目公司的资产和负债并不列入合并报表。

2021年半年报显示,融创中国的现金短债比为1.11,较去年年底提升0.03;净负债率为86.6%,较去年年底下降9.4个百分比;提出预收款后的资产负债率为76%,较去年年底下降2.3个百分比。

用内部应收账款进行融资

频繁转让、质押项目股权的背后,是融创对资金的渴求。除了寻求信托的帮助,融创中国也在尝试用应收账款融资。

资料显示,孙宏斌通过海外信托层层持股,控制香港上市公司融创中国(01918.HK)43.69%的股权。在境内,融创中国以其控股公司——融创房地产集团有限公司(下称“融创集团”)为发债主体募资,融创集团旗下覆盖房地产开发、销售业务及文旅等多个板块。

清流工作室独家获得的资料显示,融创集团利用集团内部往来产生的应收账款进行融资。

2020年11月11日,融创集团及深圳融创文旅产业发展集团有限公司(下称“融创文旅”)作为共{gong}同债务人,向珠海金控股权投资管理有限公司(下称“珠海金控”)融资32亿元。为此,融创集团质押其对融创文旅的应收账款总额32亿【yi】元,作为该笔融资的质押担保。协议显示,上述应收账款是融创集团和融创文旅达成的“借款协议”产生。

值得注意的是,这笔交易的“金主”珠海金控,是华发集团旗下公司。而华发集团旗下的上市公司华发股份,曾于2020年11月24日宣布,与融创文旅合作开发位于【yu】深圳市宝安区一宗127.1亿元的地块。双方为此合资设立公司,华发一方认缴出资34.3亿元,持有项目公司49%股权;融创文旅认缴出资35.7亿元,持有项目公司51%的股权。

也就是说,融创『chuang』文旅入股该地块的资金,大部分是从华发系的金控平台借来的,而融创为这笔大额借款提供的质押品,是融创系内部往来产生的应收账款。

融创集团的另一笔债权转让,也有类似的操作。

2020年12月4日,融创西南房地产开发(集团)有限公司(下称“融创西南公司”)与五矿证券有限公司签订债权转让协议,融创西南公司将其持有的对恩平市国扬雅景房地产开发有限公司(下称“雅景房地产”)价值3.7亿元的债权转让至五矿证券,有效期至2023年11月22日。

这家欠债的雅景房地产也是融创的“自己人”。工商信息显示,融创西南公司持有雅景房地产90%的股权,且融创西南已将这些股权质押给五矿证券。

融创西南公司是融创在西‘xi’南区重要的收购平台,其应收账款融资数量更为庞大,几乎都是转让旗下项目的售房尾款,其中以万达文旅的应收账款为主要资产。

融创西南公司将持有的购房尾款转让至招商财富-金源招融4号单一资产管理

  • 计划,合计获得30亿元的融资。合同详情显示,这批购房尾款大部分来自成都、桂林、昆明及重庆等多个文旅城项目。

    融创西南公司另外多笔应收账款则转让给融鑫商业保理有限公司(下称“融鑫保理”),共计融得资金近1.7亿元。这家融鑫保理早期由广东碧桂园资管管理有限公司间接参股,曾被媒体曝出向楼盘潜在客户兜售理(li)财产品。

    此外,融创西南公司还将应收账款转让给申万宏源证券有限公司,所涉金额超过13亿元。

    王晓悦是清流工作室高级作者,常驻广州。

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       发布于 2021-11-12 00:04:46  回复
    •   10月8日,沪指高开逾1%,随后震荡回落,午后再度拉升;深成指盘中强势震荡,创业板指冲高回落翻绿,上证50指数大涨近2%;两市板块多数走强,石油、农业、保险等板块涨幅居前,电力、煤炭板块大幅下挫;两市成交约1.06万亿元,重返万亿元上方。说得过去吧

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